三井住友トラスト基礎研究所『都市のコンパクト性と地価の二極化を分析』

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株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、このたび、都市のコンパクト性と地価の二極化を分析したレポートを発表した。

日本の代表的な都市を対象に地価と人口分布の関係を分析したところ、都市のコンパクト性が高いほど、都市中心部と周辺部の地価の二極化を通じて中心部の地価が支えられている傾向が確認された。本レポートの分析結果からは、都市中心部の地価上昇のカギを握るのは、都市のコンパクト化であることが示唆される。

■東京圏でも中心部と周辺部で地価は二極化傾向
少子高齢化に伴う人口減少により、国内不動産の総需要は減少が予想されるなか、需要を集められる地域とそれ以外の地域で地価変化が二極化する可能性が考えられる。需要を集められる地域として、東京や大阪、名古屋といった大都市圏では、引き続き人口流入が見込まれることから地価はなお上昇するという見方も多い。
ただし、2000年から2013年にかけての東京都市圏における地価の変化率を計算すると、都心（東京駅・新宿駅・渋谷駅を都心と想定）に近い調査地点では2000年時よりも地価が上昇している場所が多い一方、都心から離れるにつれて地価の下落傾向が強くなる様子が確認される。東京のような大都市圏であっても、都市の中心部と周辺部における地価の二極化傾向は生じていると言える。

■現役世代では都心部での人口増加と周辺部での人口減少（都市のコンパクト化）が進んでいる
東京都市から離れた周辺部では人口が減少しているため地価に下落圧力がかかっているかと言えば、そのようなことはなく、東京都心圏は、日本の中で人口が周辺部でも増加している数少ない都市である。東京都心圏における人口を2000年時点と2010年時点で比較すると、都心部はもとより都心から40km離れた周辺地域においても人口密度は増加している。
ただし、人口密度の増加度合いは、都心に近い地域（都心から4km～5km）の方が大きく、居住地選択における都心選好の高さがうかがわれる。

■コンパクト性の高い都市ほど二極化によって中心部の地価が支えられている傾向
日本の代表的な都市を対象に、各都市圏における中心部と周辺部の地価格差を把握したところ、都市のコンパクト性が高いほど、中心部と周辺部の二極化を通じて、中心部の地価が周辺部より高く上昇する傾向がみられる。