親族から贈与ではなく借入をした方

住宅取得資金の親族からの借入が贈与とみなされないポイント

住宅（マイホーム）を購入する際に、両親、祖父母等の親族から資金贈与ではなく、資金の借入をするというのはよくある話です。資金の借入をされた方は、その借入が贈与とみなされないように気をつけなければなりません。親族間では、贈与税を逃れる目的で実質は贈与なのに借入という形式を整えているものがあるからです。ここでは、住宅取得資金の借入が贈与とみなされないポイントを説明します。

1.契約内容を明らかにすること

通常銀行から住宅ローンを借りる際には、金銭消費貸借契約を銀行と借主との間で結びます。その契約に、借入金額・返済方法・利息に関すること等が明らかになっています。親族からの借入の場合であっても、同様に金銭消費貸借契約を結び、それを具体的に明示することが重要になります。簡単な金銭消費貸借契約書を作成して、借入金額・返済期間・返済方法・利息に関することを決めておくと万全であると言えます。ただし、契約書の有無で贈与か借入が決まるわけではありません。契約書があっても贈与とみなされることはあります。
なお、借入の利息が契約において無利息となっている場合には、原則として利息相当額が贈与税の課税対象となります。しかし、借入金額や借入期間から総合的に判断して利息相当額が小額であると認められる場合には、贈与税の課税対象としなくてもよい取扱いになっています。小額がいくらであるかの判断基準は明らかになっておりませんので、個別に判断していくことになります。

2.返済可能な額にすること

　
通常毎年の借入返済額は年収の25%ぐらいが理想と言われています。頑張って返済をするとしても年収の40%が限界だと思われます。親族からの借入をする際には、銀行からの住宅ローンと合わせての月々の返済額が、その生活状況等から判断して返済可能な額になっていることが重要になります。また、貸主である親族が高齢者である場合には、一般的な平均寿命の年齢までに返済を終えるような返済期間である必要があります。

3.契約条件に従って返済していること

1.で定めた契約を守って実際に返済をしていることが重要になります。返済をする際は、現金で払うのではなく、記録が残るように銀行振込を利用することをお勧めします。
これら3つのポイントを満たして、親族からの借入が贈与とみなされないようにしましょう。

借入ではなく共有にするというアイデアもあります。

住宅購入資金を親族から借入をするのではなく、親族が負担した金額だけ親族の持分にしてしまうという方法もあります。この場合は、それぞれの資金負担割合に応じて登記をする必要があります。その親族が一緒に住まない場合には、親族の持分に相当する家賃を支払わなければならないか？というと必ずしもそうではありません。家賃を支払わなくても使用貸借といって税務上問題になることはありません。