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住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）のQ＆A

住宅ローン控除について、よくあるご質問についてまとめてみました。

1.住宅ローン控除の対象となる家屋又は増改築について
2.住宅ローン控除の対象となる一定の借入金または債務について
3.住宅ローン控除の対象となる居住とは？取得とは？
4.住宅ローン控除の対象となる合計所得金額とは
5.住宅ローン控除を受けることができない譲渡所得の特例とは
6.住宅ローン控除に関するその他のご質問

住宅ローン控除制度の概要については、取得された物件に応じてこちらをご覧下さい。
新築マンションを購入の場合
新築戸建てを購入の場合
中古マンションを購入の場合
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住宅ローン控除の手続きと必要書類についてはこちらをご覧下さい。
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1.住宅ローン控除の対象となる家屋又は増改築について

• 床面積はどのように判定するのですか？
• 住宅ローン控除の対象となる家屋の床面積は50平方メートル以上あることが要件となっています。
  具体的には戸建住宅の場合には、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（登記簿上表示される床面積）によって、マンションの場合には、階段や廊下などの共用部分を除いた専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の 水平投影面積（登記簿上表示される床面積）によって判定します。
  チラシやパンフレットの床面積と異なっていることがありますのでご注意下さい。 なお、豪雪地における高床式住宅については、その床下部分の面積を含めないで判定します。
• 店舗併用住宅の場合には床面積はどのように判定するのですか？
• 住宅ローン控除の対象となる家屋の床面積は50平方メートル以上であることが要件となっています。
  店舗や事務所と住宅が一緒になっているような場合には、店舗や事務所の部分も合わせて50平方メートル以上であるか判定することになります。なお、マンションを2つ区分所有しているような場合で、店舗や事務所と住宅とがそれぞれ独立している場合には、住宅の部分の床面積のみで判定することになります。
• 住宅を共有名義で取得した場合には床面積はどのように判定するのですか？
• 住宅ローン控除の対象となる家屋の床面積は50平方メートル以上であることが要件となっています。住宅を共有名義で取得している場合には、共有割合によって家屋の床面積を按分するのではなく、全体の床面積でそれぞれの共有者ごとに判定することになります。
  つまり全体の床面積が50平方メートル以上であれば、共有名義者のそれぞれが住宅ローン控除の適用対象となる家屋を所有していることになります。
• 住宅を共有名義で取得した場合において家屋の持分を有しない場合は住宅ローン控除をうけることができますか？
• 住宅ローン控除は、家屋の新築又は購入に要する資金（家屋とその家屋の敷地を購入する場合を含む）を借入した場合に適用を受けることができます。
  例えば、夫婦で住宅を共有名義で取得し、夫が家屋を取得し、妻がその家屋の敷地を取得しているような場合には、妻は家屋の持分を有していないため、住宅ローン控除を受けることはできません。
  共有名義で、それぞれが住宅ローン控除の適用を受けるには、家屋の持分をそれぞれが有していることが必要となります。
• 電気設備等の家屋の附属設備の購入金額は、家屋等の取得対価の額に含まれますか？
• 住宅ローン控除は年末の借入金が家屋等の取得対価の額を越える場合には、家屋等の取得対価の額を元に対象となる金額を計算します。
  この家屋等の取得対価の額には、家屋を新築又は購入する場合に、その家屋と一体として取得したその家屋の電気設備、給排水設備、衛生設備及びガス設備等の附属設備の購入金額も含めて計算することになっています。
  また、増改築等の工事と併せて行うその家屋と一体となって効用を果たす設備の取替え又は取付けに係る工事に要した費用（その設備の取得価額も含みます）についても、家屋等の取得対価の額に含まれます。
• 設計料を別の建築士（建築の請負業者以外）に支払った場合は、家屋等の取得対価の額に含まれますか？
• 住宅ローン控除は年末の借入金が家屋等の取得対価の額を越える場合には、家屋等の取得対価の額を元に対象となる金額を計算します。
  この家屋等の取得対価の額には、家屋の建築業者以外の建築士に支払う設計料も含まれます。ただし、設計料は、実際に建築した家屋に係るものに限られます。
• マンションの共用部分の購入価額は、家屋等の取得対価の額に含まれますか？
• 住宅ローン控除は年末の借入金が家屋等の取得対価の額を越える場合には、家屋等の取得対価の額を元に対象となる金額を計算します。
  マンションのように区分所有するものについては、階段や外廊下など共用に供される部分のうち、その者の持分に係る部分の取得の対価の額は、家屋等の取得対価の額に含まれます。
• 門や車庫などの取得対価の額は、家屋等の取得等の対価の額に含まれますか？
• 住宅ローン控除は年末の借入金が家屋等の取得対価の額を越える場合には、家屋等の取得対価の額を元に対象となる金額を計算します。
  原則として、門、塀等の構築物、電気器具、家具セット等の器具、備品又は車庫等の建物（以下この質問において「構築物等」といいます。）の取得の対価の額は、住宅ローン控除の対象となる家屋の取得等の対価の額に含まれません。
  しかし、家屋と併せて同一の者から取得する構築物等で、その取得の対価の額が僅少と認められる場合には、その構築物等の取得の対価の額を家屋の取得等の対価の額に含めて構いません。
  僅少というのがどれぐらいなのかは一概には言えませんが、構築物等の取得の対価の額が、家屋そのものの取得の対価の額と構築物等の取得の対価の額の合計額の10%未満であるとすると僅少と言えるようです。
• 家屋の取得とともにするその家屋の敷地の用に供される土地等とは、どこまで含まれるのですか？
• まず、家屋の敷地の用に供されている土地等に該当するかどうかについては、社会通念（常識）に従い、その土地等がその居住用の家屋と一体として利用されている土地等であるかどうかにより判定します。 具体的には、次に掲げるものについては、家屋の敷地の用に供されている土地等には含まれません。
  （1）増改築に伴って取得した土地 　居住用家屋の取得（新築又は中古の取得）に伴って取得したものに限られているため、増改築に伴って取得した土地については、家屋の敷地の用に供されている敷地には含まれません。
  （2）私道・ゴミ置き場 　原則として家屋の敷地の用に供されている土地等には含まれません。
  ただし、家屋そのものの敷地と併せてこれらを同一の者から取得等した場合には、家屋の敷地の用に供されている土地等に含まれます。
  （3）駐車スペース 　原則として家屋の敷地の用に供されている土地等には含まれません。ただし、家屋そのものの敷地と同一敷地である場合には、家屋の敷地の用に供されている土地等に含まれます。
• 同一の敷地内で別棟の事務所や貸駐車場の用に供している部分は、家屋の取得とともにするその家屋の敷地の用に供される土地等に、含まれますか？
• 居住用の家屋と居住用以外の用途に供されている部分がある敷地については、居住用以外の用途に供されている敷地については、家屋の取得とともにするその家屋の敷地の用に供される土地等には含まれません。
• 埋立て、土盛り、切土等に要した費用は敷地の取得等の対価の額に含まれますか？
• 埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事その他の土地の造成又は改良のために要した費用の額は、敷地の取得等の対価の額に含まれます。
• 土地等と一括して建物等を取得し、取壊した場合の費用は、敷地の取得等の対価の額に含まれますか？
• 土地等と一括して建物等を取得し場合には、土地等の取得後おおむね1年以内に建物の取壊しに着手するなど、その取得が当初から建物等を取壊して家屋を新築することが明らかであると認められる場合に限って、敷地の取得等の対価の額に含まれます。
  取壊し時に発生資材がある場合には、取壊し費用からその発生資材の価額を控除した残額となります。
• 植木、芝生、花壇等の取得価額は、敷地の取得等の対価の額に含まれますか？
• 原則として、植木や芝生、花壇、庭園等（以下この質問において「植木等」といいます。）の取得価額は、敷地の取得の対価の額に含まれません。
  しかし、家屋や敷地と併せて同一の者から取得する植木等で、その取得価額が僅少と認められるものについては、敷地の取得等の対価の額に含まれます。
• 不動産仲介手数料、登録免許税等は、敷地の取得等の対価の額に含まれますか？
• 敷地の取得等の対価の額は、敷地の取得対価の額になりますので、不動産仲介手数料、登録免許税等の登記に要する費用、不動産取得税等の取得のために要した費用の額は、敷地の取得等の対価の額に含まれません。
• 居住の用に供する部分の敷地の面積はどのように計算するのですか？
• 家屋が居住用とそれ以外の用に供されている場合には、居住用部分は以下の算式により計算します。
  （1） 家屋の居住の用に供する部分の計算
  居住の用に専ら供する部分の床面積（A）＋居住用と居住用以外の用とに併用する部分の床面積（B）×（A）÷（（A）＋居住用以外の用に供する部分）
  
  
  
  （2）土地等のうち居住の用に供する部分の計算
  居住の用に専ら供する部分の面積＋居住用と居住用以外の用とに併用する部分の面積×（1）の算式で計算した面積÷家屋の床面積
  
  
  
  なお、 （イ）から（ハ）の割合がおおむね90%以上である場合には、その家屋若しくは敷地の全部又はその増改築等に要した費用の全額が居住の用に供している部分に該当するものとして取り扱うことができます。
  （イ）居住の用に供する部分の床面積÷家屋全体の床面積
  （ロ）居住の用に供する土地等の面積÷土地等の面積
  （ハ）居住の用に供する部分の増改築等に要した費用の額÷増改築等に要した費用の全額
• 定期借地権付建物を購入した場合の定期借地権の保証金は、住宅ローン控除の対象となりますか？
• 定期借地権の保証金等（保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等）を支払う場合には、その保証金等は、地主に対する単なる預託金で定期借地権の取得の対価とはいえませんが、その経済的効果から、定期借地権の設定時における保証金等の額とその保証金等の設定時における返還請求権の価額との差額については、定期借地権の取得の対価に該当するものとして、その差額に係る借入金又は債務は、適用対象となります。
  定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金等の預託があった場合において、借地権設定者につきその保証金等に対して一定の基準年利率未満の利率による利率の支払があるとき又は支払うべき利息がないときには、次の算式により計算した金額が定期借地権の取得の対価になります。
  保証金等の額に相当する金額−（保証金等の額に相当する金額×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率の複利現価率）−（保証金等の額に相当する金額×約定利率×定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率の複利年金現価率）
  なお、定期借地権の設定に伴い地主に対して権利金を支払う場合には、権利金は定期借地権の取得の対価として地主に支払うものですから、定期借地権の取得の対価になります。

2.住宅ローン控除の対象となる一定の借入金または債務について

• 定期借地権付建物を購入してから数年後に底地をローンで買い取った場合は、住宅ローン控除の対象となりますか？
• 住宅ローン控除の対象となる敷地の購入に係る借入金又は債務は、家屋の新築の日前に敷地を購入している場合又は家屋とその家屋の敷地を一括して購入している場合に限られていますので、家屋の取得から数年後にした底地の取得に係る借入金又は債務は、住宅ローン控除の対象とはなりません。
• 勤務先からの低利率の借入金は住宅ローン控除の対象となりますか？
• 使用人である地位に基づいて貸付けを受けた借入金につき支払うべき利息がない場合又はその利息が基準利率（年１％）未満である場合には、その借入金は住宅ローン控除の対象とはなりません。 なお、利率が変動する場合には、その年において支払うべき利息の額の合計額がその算定の基礎となった借入金及び計算期間を基として基準利率（1%）により計算した利息の額の年額に相当する金額未満であるかにより判定します。
• 使用者からいわゆる利子補給金の支払を受けている借入金は住宅ローン控除の対象となりますか？
• 借入金に係るその年において支払うべき利息の額の合計額からその年において支払を受けた利子補給金の額（支払うべき利息の額に対応するものをいいます）の合計額を控除した残額が年１％未満である場合には、住宅ローン控除の対象とはなりません。
• 共済会等からの社内融資は、住宅ローン控除の対象となりますか？
• 従業員の親睦や福利厚生に関する事業を主として行っている共済会とか互助会などの従業員団体（以下「共済会等」といいます。）からの借入金であっても、その共済会等が行う事業が使用者の事業の一部と認められる場合には、その借入金は、使用者からの借入金に該当するものとして、住宅ローン控除の対象となります。 共済会等の行う事業が、使用者の事業の一部と認められるためには、次の要件を満たしていることが必要となります。
  （1）その共済会等が、使用者の役員又は使用人をもって組織されていること
  （2）その共済会等は、使用者の役員又は使用人の親睦や福利厚生に関する事業を行っていること
  （3）その共済会等の事業経費の相当部分を使用者が負担していること
  （4）次に掲げる事実のいずれか一の事実があること
  （イ）使用者の役員又は使用人で一定の資格を有する者が、その資格において当然にその共済会等の役員に選出されることとなっていること
  （ロ）その共済会等の事業計画又は事業の運営に関する重要案件の決定についてその使用者の許諾を要するなど、その使用人がその業務の運営に参画していること
  （ハ）その共済会等の事業に必要な施設の全部又は大部分をその使用者が提供していること
• 共済組合からの借入金又は債務は住宅ローン控除の対象となりますか？
• 次に掲げる共済組合からの借入金又は債務は住宅ローン控除の対象となります。
  （1）国家公務員共済組合
  （2）国家公務員共済組合連合会
  （3）地方公務員共済組合
  （4）日本私立学校振興・共済事業団
  （5）農林漁業団体職員共済組合 詳しくは、貸付事務を行っている各共済組合にご確認下さい。
• 福利厚生に関する業務を行う一定の法人からの借入金は、住宅ローン控除の対象となりますか？
• 使用者に代わって住宅の取得等に要する資金の貸付けを行っていると認められる民法第34条の規定により設立された法人で一定のものから、給与所得者が住宅の取得等に要する資金を充てるために借り入れた借入金は、住宅ローン控除の対象とすることとされています。 詳しくは、貸付事務を行っている各法人にご確認下さい。
• 利息や事務手数料に相当するものは借入金の残高に含まれますか？
• 住宅ローン控除の借入金の金額は、元本のみが対象となりますので、利息や事務手数料は、住宅ローン控除の対象となりません。
• 融資実行日が金銭消費貸借契約締結日の翌年（平成19年）になる場合でも今年（平成18年）から住宅ローン控除の適用を受けることができますか？
• 年内（平成18年）に居住の用に供しており、金銭消費貸借契約締結日も年内（平成18年）であれば、その年から住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• 住宅ローンの借換えをした場合には、住宅ローン控除を受けることは可能ですか？
• 借換えをした新たな借入金が当初の借入金等を消滅させるものであることが明らかであり、かつ、その新たな借入金を家屋の新築若しくは購入（一定の敷地の購入を含みます）又は増改築等のための資金に充てるものとしたならば、その借入金が借り換えた日から償還期限10年以上である等、住宅ローン控除の借入金の要件を満たしている場合に限り、その新たな借入金で住宅ローン控除の適用を受けることができます。
  借換えを何度行っても上記の要件を満たしている限り、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• 繰上返済をした場合には、住宅ローン控除を受けることは可能ですか？
• 繰上返済をした場合であっても、繰上返済後の借入金の償還期限が10年以上である場合には、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
  繰上返済により、当初借入した時からの償還期限が10年未満となった場合には、その年以降は住宅ローン控除の適用を受けることはできません。
• 親族からの借入金を銀行からの借入金に借換えをした場合は住宅ローン控除の適用はありますか？
• 銀行からの新たな借入金が当初の借入金を消滅させるためのものであることが明らかであり、かつ、その新たな借入金を家屋の新築若しくは購入（一定の敷地の購入を含みます）又は増改築のための資金に充てるものとしたならば、その借入金が借り換えた日から償還期限10年以上である等、住宅ローン控除の借入金の要件を満たしている場合に限り、その新たな借入金で住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• ある人から住宅を購入し、その者からその住宅に対する債務を引き継いだ場合には、住宅ローン控除の対象となりますか？
• 住宅を取得するに際して、その住宅の所有者から債務を承継したとしても、その債務は、原則として住宅ローン控除の対象にはなりません。
  しかし、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社又は日本勤労者住宅協会を当事者とする中古家屋の購入又はその家屋と一括して購入したその家屋の敷地の対価に係る債務の承継に関する契約に基づく債務及び厚生年金保険又は国民年金の被保険者等に住宅を分譲する一定の法人等を当事者とする中古家屋の購入又はその家屋と一括して購入したその家屋の敷地に係る債務の承継に関する契約に基づく債務（年金資金運用基金からの分譲貸付けの資金に係る部分に限ります）で、承継後のその債務の賦払期間が10年以上の割賦払の方法により支払うこととされているものは、住宅ローン控除の対象となります。
• 割賦償還の方法や割賦払の方法とは、どのような方法ですか？
• 住宅ローン控除の対象となる借入金又は債務は、償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされている借入金又は賦払期間が10年以上の割賦払の方法により支払うこととされている債務であることが必要とされています。
  この場合の割賦償還の方法や割賦払の方法とは、返済又は支払(以下「返済等」という)をすべき借入金又は債務の金額の返済等の期日が月、年等で１年以下の期間を単位としておおむね規則的に到来し、かつ、それぞれの返済等の期日において返済等をすべき金額が当初において具体的に確定している場合におけるその返済等の方法をいいます。
• 上記のAの返済等をすべき金額が当初において具体的に確定していない場合でも、割賦償還の方法又は割賦払の方法により支払うことになりますか？
• 住宅ローンの契約において、例えば、「毎月○○円を支払い、賞与等のある月には任意の金額を支払う。」又は「毎月○○円以上を支払う。」のように、それぞれの返済等をすべき期日において、返済等をすべき金額があらかじめ明示されていない部分がある場合又は返済等をすべき最低金額のみが明示されている場合においても、あらかじめ明示されている部分の金額の返済等の方法が、割賦償還の方法又は割賦払の方法により行われることとされているときは、当該契約に係る返済等の方法は割賦償還の方法又は割賦払の方法により支払っていることになります。
• 償還期間又は賦払期間の期間はどのように計算するのですか？
• 償還期間又は賦払期間とは、借入金等（利息を除きます）の債務を負っている期間をいうのではなく、実際に返済等をする期間をいいます。
  具体的には、契約により定められている最初に返済等をする時から、住宅ローン控除を受ける各年の末日において契約により定められている返済等が終了する時までの期間をいいます。
  また、この期間は月を単位として計算することとされています。
• 据置期間がある場合の償還期間はどのようになりますか？
• 償還期間とは実際に返済等をする期間をいいます。
  例えば、借入期間が10年で1年間の据置期間がある場合には、償還期間が9年となりますので、償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されている借入金に該当しないこととなり、住宅ローン控除の適用を受けることができません。
• 借入金の返済を据置いてもらっている場合は、住宅ローン控除の適用を受けることができますか？
• 住宅ローン控除の適用を受けるには、償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されている借入金であることが要件となっています。この償還期間とは、実際に借入金等の返済等をする期間をいいます。
  償還期間が10年以上とは、連続した期間が10年である必要はなく、実際に借入金等の返済等をする期間が10年以上であればこの要件に該当することになります。
  据置期間により償還期間が一時的に中断した場合であっても、契約において、据置期間の前後の償還期間の合計の期間が要件に該当している場合には、引き続き住宅ローン控除の適用を受けることができます。

3.住宅ローン控除の対象となる居住とは？取得とは？

• 転勤などのために居住できなくなった場合には、住宅ローン控除の適用を受けられないのでしょうか？
• 住宅ローン控除の要件に、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることが必要とされています。
  家屋の所有者が転勤、転地療養その他やむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他その者と生計を一にする親族と日常の起居を共にしていない場合において、その家屋をこれらの親族が引き続きその居住の用に供しており、
  そのやむを得ない事情が解消した後はその者が共にその家屋に居住することとなると認められるときは、その者がその家屋を引き続き居住の用に供しているものとして、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• 災害により引き続き居住できなかった場合には、住宅ローン控除の適用を受けられないのでしょうか？
• 住宅ローン控除の要件に、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることが必要とされています。
  例えば、災害により、家屋の一部が損壊し、その損壊部分の補修工事等のため一時的に居住の用に供しない期間がある場合に、住宅ローン控除の適用を認めないとすることは適当ではないことから、このような期間も引き続いて居住しているものとして取扱い、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• 家屋の所有者が死亡した場合や住宅が焼失した場合には、住宅ローン控除の適用をうけられないのでしょうか？
• 住宅ローン控除の要件に、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることが必要とされています。
  しかし、年の中途で家屋の所有者が死亡した場合や家屋が災害によって居住することができなくなったりした場合には、死亡した日又は居住できなくなった日まで引き続いて居住の用に供しておれば、その年については、住宅ローン控除を受けることができます。
  この場合の住宅借入金等の額は、死亡した日又は居住できなくなった日現在の残高となります。
• 家屋の所有権移転登記が留保されている場合には、住宅ローン控除の適用を受けることはできますか？
• 所有権移転の登記の留保が長期賦払債務を担保するためにのみ行われているに過ぎない場合には、所有権移転の登記がされていなくても、家屋の引渡しを受けた時においてその家屋を取得したことに変わりはないと考えられます。
  したがって、所有権移転の登記が行われていなくても、実際にその家屋の引渡しを受けたことが、その他の書類により明にすることができれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• 生計を一にする親族から住宅を購入した場合には、住宅ローン控除の適用を受けることはできますか？
• 中古家屋の取得の要件として、その中古家屋を取得する時においてその取得をする者と生計を一にしており、その取得後においても引き続き生計を一にする次に掲げる者からの中古家屋の取得は、住宅ローン控除の対象にならないこととされています。
  （1）その中古家屋を取得する者の親族
  （2）その中古家屋を取得する者とまだ婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の事情にある者
  （3）（1）と（2）に掲げる者以外の者でその中古家屋を取得する者から受ける金その他の資産によって生計を維持している者
  （4）（1）〜（3）までに掲げる者と生計を一にするこれらの者の親族
• 離婚による財産分与により住宅を取得した場合には、住宅ローン控除の適用を受けることはできますか？
• 住宅ローン控除の対象となる中古家屋の取得の要件として、贈与によるもの及びその中古家屋を取得する時においてその取得をする者と生計を一にしており、その取得後においても引き続き生計を一にする親族等からの中古家屋の取得は、住宅ローン控除の対象にならないこととされています。
  離婚による財産分与により取得したものは、贈与ではありませんし、既に離婚していますから生計を一にする親族等からの中古家屋の取得にも該当しません。その他の要件を満たしていれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
• 家屋の取得等をした後6ヶ月以内に入居するとは具体的にいつまでに入居すればよろしいのでしょうか？
• 住宅ローン控除を受けるための要件として、家屋の取得の日、新築の日又は家屋の増改築等の日から6ヶ月以内に入居することが必要とされています。
  これら、取得の日、新築の日又は増改築等の日とは、いずれも居住の用に供することができることとなった日であると考えられます。
  具体的には、家屋の取得の日とはその家屋の引渡しを受けた日となり、家屋の新築の日や増改築等の日とは、工事が完了した日又は家屋の引渡しを受けた日になります。
  したがって、これらの日から6ヶ月以内に入居すれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

4.住宅ローン控除の対象となる合計所得金額とは

• 合計所得金額はどうやって計算するのですか？
• 専門用語の羅列で申し訳ないですが、合計所得金額とは、次に掲げる金額の合計額をいいます。
  （1）総所得金額
  総所得金額とは、次の（イ）と（ロ）の合計額をいいます。
  （イ）利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、総合課税される短期譲渡所得および雑所得の金額の合計額で、損益通算後の金額
  （ロ）損益通算後の、総合課税の長期譲渡所得金額及び一時所得金額の合計額の1／2
  （2）特別控除前の分離課税の長期譲渡所得の金額
  （3）特別控除前の分離課税の短期譲渡所得の金額
  （4）株式等に係る譲渡所得等の金額
  （5）先物取引に係る雑所得等の金額
  （6）山林所得金額及び退職所得金額
  ただし、次に掲げる控除の適用がある場合には、その適用前の金額をいいます。
  （1）純損失や雑損失の繰越控除
  （2）住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除
  （3）特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
  （4）上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除
  （5）特定中小会社が発行した株式に係る譲渡損失の繰越控除
  （6）先物取引の差金等決済に係る損失の繰越控除
  
  また非課税とされている所得、確定申告しないことを選択した配当等、源泉分離課税の利子所得や配当所得、確定申告しないことを選択した源泉徴収選択口座内の株式等に係る譲渡所得等のような所得は、合計所得金額には含まれません。
  
  計算が複雑になっていますので、1年間の所得（儲け）が3千万円を超えそうな方は、税理士にお任せされることをお勧めします。
• 合計所得金額が一度でも3千万円を超えてしまった場合は、それ以後の年全て住宅ローン控除の適用を受けることができないのですか？
• 合計所得金額の要件は、毎年判定することになります。
  その年にたまたま合計所得金額が3千万円を超えてしまった場合は、その年だけ住宅ローン控除を受けることはできません。

5.住宅ローン控除を受けることができない譲渡所得の特例とは

6.住宅ローン控除に関するその他のご質問