住宅を取得する前に贈与を受けていないと特例の適用はありません。

相続時精算課税制度の住宅取得資金贈与の特例については、順番が大事になってきます。

住宅を取得する為の資金を贈与した場合に適用を受けられるからです。

住宅ローンの繰上返済資金の贈与や、引渡しが翌年3月16日以降となるマンションなどの頭金の贈与は対象ではありません。

平成24年の場合で順番を説明します。

まず、最初に住宅取得資金の贈与を受けます。

次に、その住宅取得資金をマイホームの取得代金の支払に使います。

相続時精算課税の特例制度は、住宅を取得するための資金の贈与であることから、この順番（贈与→取得代金の支払）が重要になります。

そして、平成25年3月15日までにマイホームの引渡しを受けて、遅滞なくそこに引越しをすることです。

この順番通りに行うことが条件となりますので、お気をつけ下さい。

なお、贈与税の確定申告は必須ですのでお忘れなく。